来源：丁祖昱评楼市
2026年以来，房企融资规模持续处于低位，1-4月融资总量同比下降31.5%，创历史同期新低。
与此同时，房企债务重组迎来积极进展，旭辉、远洋、融创、碧桂园、龙光等21家房企整体或部分实现债务重组。
一边是融资收缩的压力，一边是风险化解的曙光，2026年楼市融资端的“冰与火”，正是行业底部确认过程中的真实写照。
自2024年房企融资支持政策边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，不过非银融资规模仍未改变下滑趋势。
从季度来看，2026年一季度房企融资602.17亿元，环比减少44%，同比减少28%，创下了历史新低。
2026年4月房企融资183.59亿元，再度接近近年来单月融资的最低值（2026年2月的143.26亿元），1-4月融资总量同比减少31.5%。
目前来看，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出，同时房企的部分融资转向了白名单的项目融资无法监测也是一个原因。
从债券类融资成本来看，2026年1-4月呈现明显的境内外分化态势。其中境外债券融资成本为10.65%，主要是因为2026年至今仅有瑞安房地产和新城控股在境外发行了优先票据，融资成本分别高达9.75%和11.8%，从而拉高了整体的境外融资成本。
境内债券融资成本整体仍处于较低水平，1-4月重点房企境内债券融资成本较2025年全年回升了0.2个百分点至2.69%。主要原因在于，自2024年货币环境开始宽松，LPR长期维持在低位；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的首开股份、华润置地和金隅集团等等，前4月整体新增债券类融资成本为3.32%。
房地产行业已进入调整期的第五年，截至目前，已有不少房企完成了全部的债务重组。
在债务重组方面，由于2025年旭辉、远洋、融创、碧桂园、龙光已经实现了境内外债务的整体重组，因此至今完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企已有5家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股以及禹洲集团共计7家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。
此外，宝龙地产也于2026年一季度完成了境内债的部分重组，花样年也完成了境外债的重组，而于2023年重组成功的境内债再度违约。
累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
除了这些已经出险的房企正在努力进行债务重组之外，当前积极寻求债务展期的万科也较为受市场关注。2026年至今，万科已完成三笔境内债券展期，合计68亿元（“21万科02”“22万科MTN004”“22万科MTN005”），暂时避免了短期违约。
从债务到期压力来看，行业正在逐步走出最艰难的阶段。
由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，全年到期约3521亿元，其中一季度到期约1090亿元，三季度到期1114亿元。
从目前的融资情况来看，到2027年房企才能基本实现借新还旧覆盖到期债务，债务到期压力有所缓解。
政策端的持续发力，为融资端改善提供了支撑。当前，融资协调机制正常态化推进，同时项目贷款接续政策落地，为项目提供更宽松的还贷缓冲期，有效缓解了项目资金周转压力和企业偿债压力，助力项目建成交付，进一步稳定市场预期。
与此同时，随着2025年底政府正式开始商业不动产REITs的试点，房企参与公募REITs的热情明显提升，包括保利发展、新城控股、首开股份等7家企业就在短期内申报了6只商业不动产REITs，其中上海地产的商业不动产REIT已经在4月23日注册生效。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
整体来看，房地产融资总量仍处于低位，但2026年房企偿债压力较2025年明显减缓，融资协调机制常态化、商业不动产REITs试点推进，为行业融资改善和转型提供了重要支撑。
行业正处于底部确认的关键阶段，融资端的积极变化也是行业复苏的重要信号。对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企则需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快低能级城市滞重库存的去化。
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